« Combien je paie vraiment quand Airbnb me verse 4 200 dirhams ? » C'est la question que personne ne pose au début, et la plupart des propriétaires la posent à la fin de la première année, quand c'est déjà plus simple de mettre l'argent de côté.
Ce guide fait le tour complet des prélèvements qui concernent un propriétaire de location saisonnière au Maroc, avec les textes de référence et les limites de ce qu'un guide peut affirmer.
Étape 1 : location nue ou location meublée ?
C'est la question la plus structurante, et elle se pose avant tout le reste. Elle change le droit applicable, la fiscalité, et les obligations déclaratives.
| Location nue (bail) | Location meublée / courte durée | |
|---|---|---|
| Nature de l'opération | Acte civil : mise à disposition d'un local | Prestation de services d'hébergement |
| TVA | Hors champ : les locations à usage d'habitation ne sont pas soumises à la TVA (art. 89-I-10°-a du CGI) | Applicable, au taux correspondant à la prestation d'hébergement |
| Taxe de séjour | Sans objet | Applicable : par personne et par nuitée, selon le barème communal |
| Droit applicable | Code des obligations et des contrats (loi 31-18) | Loi 80-14 : autorisation, bulletin individuel d'hébergement, télédéclaration avant 8 h |
| Résiliation / durée | Durée du bail, régime classique | Séjours courts, avis et règles de la maison |
Attention : la bascule n'est pas neutre. Louer en meublé, c'est entrer dans le droit de l'hébergement touristique et en accepter toutes les obligations (voir notre guide loi 80-14). Louer en nu, c'est un bail classique, avec un régime fiscal différent et des obligations de-travel différentes.
La TVA
Pour la location meublée de courte durée, la TVA s'articule autour de trois articles du Code général des impôts :
- Article 89-I-10°-a : il situe la location de locaux dans le champ de la TVA. Une location nue d'un local à usage d'habitation échappe à la taxe ; la location meublée, qui est une prestation de services, y entre.
- Article 99-A : le taux normal de la TVA.
- Article 99-B-1° : un taux réduit applicable aux prestations d'hébergement.
Concrètement, pour le taux à appliquer à votre hébergement en meublé, deux configurations reviennent :
| Taux | Base légale | Quand il s'applique usuellement |
|---|---|---|
| 10 % | Art. 99-B-1° du CGI | Prestation d'hébergement — le taux réduit de l'hébergement touristique |
| 20 % | Art. 99-A du CGI | Taux normal, applicable aux autres prestations de services |
La TVA déjà payée par la plateforme
Point le plus souvent mal traité : quand Airbnb ou Booking vous verse une commission, la TVA facturée sur les frais de service est déjà comprise dans le montant que vous recevez. Appliquer une TVA supplémentaire sur ce montant revient à payer deux fois.
La bonne pratique est donc :
- Reprendre le montant TTC réellement encaissé de la plateforme (frais de service inclus).
- Isoler la part de TVA incluse, telle qu'elle figure sur votre relevé de compte.
- Calculer la TVA due sur votre chiffre d'affaires TTC.
- Déduire les TVA supportées sur vos charges (frais de nettoyage, commission, fournitures) contre justificatifs.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est une taxe communale, fixée par la commune. Elle est calculée par personne et par nuitée, selon la catégorie du logement et le type d'établissement.
- Qui la collecte ? L'hébergeur, auprès du voyageur, au moment de l'enregistrement.
- Qui la reverse ? L'hébergeur, à la commune, selon le calendrier qu'elle fixe.
- Qui la supporte réellement ? Elle est généralement incluse dans le prix affiché au voyageur, sous forme de ligne séparée.
- Quelles exonérations ? La loi nationale et les règlements municipaux prévoient des exonérations (notamment certainscas de séjour professionnel ou de longue durée). Vérifiez celles qui s'appliquent à votre commune.
La taxe de séjour s'ajoute aux autres obligations du propriétaire d'hébergement touristique : c'est souvent le premier poste de « charges invisibles » que l'hôte découvre lorsqu'il reçoit la facture communale.
Les autres taxes communales
Selon la commune, la catégorie du logement et la nature de l'exploitation, d'autres prélèvements peuvent s'appliquer — par exemple la taxe de promotion touristique applicable aux hôtels et aux établissements de catégorie. Deux règles simples :
- Renseignez-vous auprès de la commune de votre bien, avant la mise en ligne, et écrivez la réponse.
- Ne copiez pas le barème d'un autre bien : le montant dépend du lieu et de la catégorie.
L'impôt sur les revenus
Le loyer encaissé est un revenu imposable. Trois questions à trancher avec votre comptable :
- Quelle qualification ? Une location meublée exercée de façon habituelle relève en principe du résultat industriel et commercial ; une activité occasionnelle relève des bénéfices non commerciaux. La distinction change le mode d'imposition.
- Quelles charges sont déductibles ? Amortissements du mobilier, frais de nettoyage et de linge, commissions de plateforme, assurance, charges de copropriété, travaux d'entretien, frais de promotion… selon la qualification retenue.
- Quel calendrier ? Acomptes, déclarations périodiques de TVA, déclaration annuelle de revenus : les échéances dépendent de votre régime et de votre chiffre d'affaires.
Les écritures à tenir
Six pièces suffisent à tenir une comptabilité défendable :
| Document | Ce qu'il prouve | Fréquence |
|---|---|---|
| Relevé de la plateforme | Montants encaissés, frais de service, TVA incluse | À chaque virement |
| Facture de nettoyage | Charge déductible et TVA supportée | Chaque prestation |
| Facture de commission | Charge déductible | Mensuelle ou trimestrielle |
| Relevé de taxe de séjour | Montant collecté à reverser à la commune | Mensuelle |
| Factures d'entretien et d'équipement | Charges et TVA déductible | Au fil des travaux |
| État des lieux et photos datées | Réclamations et dégradations | À chaque entrée et sortie |
Le module comptabilité de LegalStay.ma vous permet de saisir vos recettes, vos dépenses par catégorie et par logement, de calculer la TVA et la taxe de séjour, de produire un relevé par logement et de générer un extrait comptable CSV à transmettre à votre comptable.
Les cinq erreurs fiscales les plus coûteuses
- Appliquer la TVA sur un montant déjà net de TVA plateforme. Vous payez deux fois, et vous déclarez un chiffre faux.
- Oublier la taxe de séjour. Elle est due même si vous n'avez rien eu « en plus » dans le prix affiché : la commune facture l'hébergeur, pas la plateforme.
- Déclarer au compte des platesformes plutôt qu'au compte courant. Les commissions sont des charges, pas des recettes.
- Ne pas conserver les justificatifs. Une charge non justifiée n'est pas déductible, et le rapport de la plateforme n'est pas un justificatif de dépense.
- Attendre la fin de l'année pour mettre de l'ordre. Reconstruire douze mois de relevés est la cause n° 1 de déclarations approximatives — et donc de redressements.
Vos obligations déclaratives, récap
| Obligation | Fréquence | Interlocuteur |
|---|---|---|
| Déclaration de TVA | Mensuelle ou trimestrielle selon le régime | Administration fiscale |
| Reversement de la taxe de séjour | Mensuelle, selon le calendrier communal | Commune |
| Déclaration des revenus de location | Annuelle | Administration fiscale, via votre comptable |
| Acomptes d'impôt sur le revenu | Trimestrielle ou annuelle selon le cas | Administration fiscale |
| Déclaration des arrivées et départs des voyageurs | Chaque jour avant 8 h | DGSN / Gendarmerie royale (voir loi 80-14) |
Sources
- Code général des impôts : art. 89-I-10°-a (champ de la TVA sur les locations), art. 99-A (taux normal), art. 99-B-1° (taux réduit de l'hébergement).
- Loi n° 80-14 et décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 (voir le guide loi 80-14).
- Loi n° 31-18 modifiant le Code des obligations et des contrats ; loi n° 53-05 (signature électronique).
- Règlements municipaux de la commune du bien : barème de la taxe de séjour, taxes communales, obligations de reversement.
Ce guide est une information à jour à la date de publication et ne constitue pas un conseil fiscal. Les montants, taux et seuils évoluent : faites confirmer votre situation (nature de l'opération, taux de TVA, taxe de séjour, charges déductibles) par un comptable, et votre conformité par la commune de votre bien.